ترکیه با توجه به موقعیت جغرافیایی، فرهنگی و مزایای سرمایهگذاری خود، به مرکزی جذاب برای سرمایهگذاران خارجی تبدیل شده است. بسیاری از اتباع خارجی تمایل دارند از طریق مالکیت املاک در ترکیه، هم سرمایهگذاری کنند و هم اجازه اقامت بهدست آورند.
با این حال، این روند صرفاً بر اساس فرمول ساده «خانه بخر → اقامت بگیر» نیست؛ بلکه دارای مقررات قانونی، اصول اجرایی، معیارهای ارزشگذاری و خطر رد شدن میباشد.
در این مقاله به موارد زیر پرداخته خواهد شد:
برای اینکه یک تبعه خارجی که دارای ملک غیرمنقول در ترکیه است بتواند اجازه اقامت بگیرد، رعایت شرایط خاصی ضروری است. در زیر مهمترین شرایط و تغییرات اجرایی اخیر آمده است:
|
شرط |
توضیح |
|
ماهیت مسکونی ملک |
ملکی که خریداری میشود باید حتماً کاربری مسکونی (خانه) داشته باشد؛ املاک تجاری، زمین، انبار و سایر املاک غیرمسکونی برای دریافت اجازه اقامت قابل قبول نیستند. |
|
حداقل ارزش ملک |
از تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد، بدون توجه به استان، شرط حداقل ارزش ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای تمامی شهرها اعمال شده است. |
|
گزارش ارزیابی (اکسپرتیز) |
لازم است ارزش ملک توسط گزارش رسمی کارشناسی ارزیابی مشخص شود. |
|
وضعیت سند و مالکیت |
ملک باید در اداره ثبت اسناد و املاک (تاپو) به نام تبعه خارجی ثبت شده باشد و فرآیند خرید طبق قوانین انجام شده باشد. |
|
استانداردهای سکونت و اعلام آدرس |
محل اقامت اعلامشده باید دارای استانداردهای لازم از نظر سلامت و ایمنی عمومی باشد و متقاضی باید آدرس معتبر ارائه دهد. |
|
تمکن مالی / ضمانت معیشت |
متقاضی باید ثابت کند که توانایی مالی کافی برای تامین هزینههای زندگی خود در ترکیه را دارد. |
|
بیمه درمانی معتبر |
داشتن بیمه درمانی معتبر برای مدت اقامت الزامی است. |
|
محدودیتهای زمانی و فرآیند اقامت |
درخواست اقامت باید حداکثر تا ۶۰ روز پیش از پایان اعتبار اقامت فعلی انجام شود؛ پس از انقضای مدت، درخواست پذیرفته نخواهد شد. |
نکته: در عمل، بهویژه پس از اصلاحات سال ۲۰۲۳، افزایش مبلغ مورد نیاز برای اقامت از طریق ملک و یکسانسازی معیارها بین استانها از جمله تغییرات مهم بوده است.
4.1 روند درخواست (مراحل)
1. ثبت درخواست از طریق سیستم الکترونیکی اقامت (E-İkamet)
اولین گام، ثبتنام اولیه از طریق پورتال الکترونیکی اداره مهاجرت ترکیه (E-İkamet) است.
2. گرفتن وقت ملاقات (Randevu)
پس از ثبت، متقاضی باید از طریق سیستم وقت ملاقات بگیرد و در تاریخ تعیینشده با مدارک لازم به اداره مهاجرت استان (İl Göç İdaresi) مراجعه کند.
3. تحویل مدارک و ارزیابی درخواست
فرم درخواست، گذرنامه، بیمه درمانی، سند ملک، گزارش ارزیابی و سایر مدارک لازم به اداره مهاجرت ارائه میشود.
4. تصمیمگیری (تأیید یا رد)
اداره مهاجرت پس از بررسی مدارک، در صورت مناسب بودن شرایط، اجازه اقامت صادر میکند؛ در غیر این صورت، تصمیم رد (ردیه) صادر خواهد کرد.
5. تحویل کارت یا سند اقامت
در صورت تأیید، کارت اقامت یا سند رسمی اقامت به متقاضی تحویل داده میشود.
نکته مهم:
در این فرآیند، نکته اساسی فقط مراحل درخواست اقامت نیست، بلکه روند خرید ملک اهمیت بسیار بیشتری دارد.
اگر هنگام خرید ملک از یک وکیل متخصص و آشنا با مقررات استفاده نشود، در بسیاری از موارد نتیجه درخواست رد اقامت (ردیه) خواهد بود.
4.2 مدارک مورد نیاز (فهرست اصلی)
بر اساس فهرست رسمی اداره مهاجرت ترکیه، مدارک مورد نیاز برای اتباع خارجی صاحب ملک عبارتند از:
در برخی موارد ممکن است مدارک تکمیلی نیز درخواست شود؛ مانند مدارک هویتی اعضای خانواده، سند ازدواج یا گواهی تولد.
درخواست اقامت بر اساس مالکیت ملک ممکن است رد شود.
به عبارت دیگر، صرف خرید ملک به معنای دریافت خودکار اجازه اقامت نیست.
شایعترین دلایل رد درخواست عبارتند از:
5.1 عدم تطابق با مقررات یا شرایط
5.2 دلایل مندرج در ماده ۳۲ قانون اتباع خارجی و حمایت بینالمللی
ماده ۳۲ قانون یادشده، دلایل عمومی متعددی برای رد درخواست اجازه اقامت پیشبینی کرده است، از جمله:
5.3 مشکلات ویژه مشاهدهشده در عمل
این دلایل بهویژه در روندهای اجرایی پس از سال ۲۰۲۳ بهطور فزایندهای مشاهده میشود.
در صورتی که درخواست اجازه اقامت رد شود، مراحل زیر قابل انجام است:
6.1 ابلاغ تصمیم رد
اداره مهاجرت، تصمیم رد را بهصورت کتبی به متقاضی یا نماینده قانونی او ابلاغ میکند.
در این ابلاغیه باید دلیل رد، حق اعتراض متقاضی، مهلت اعتراض و مسیر قانونی پیگیری بهطور واضح ذکر شود.
6.2 ارائه درخواست اعتراض / مراجعه به اداره مربوطه
در برخی موارد میتوان نسبت به تصمیم رد در خود اداره مربوطه اعتراض کرد.
با این حال، در عمل این روش معمولاً مؤثر نیست، زیرا اعتراض به همان نهادی ارائه میشود که تصمیم را صادر کرده است.
در نتیجه، در اغلب موارد نتیجه اعتراض منفی بوده و تنها موجب اتلاف زمان میشود.
6.3 طرح دعوای ابطال در دادگاه اداری
تصمیم رد اجازه اقامت را میتوان در دادگاه اداری (دادگاههای صلاحیتدار ترکیه) مورد اعتراض قرار داد.
مهلت طرح دعوا معمولاً ۶۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم است.
چنانچه در این مهلت اقدام نشود، تصمیم قطعی شده و دیگر امکان طرح دعوا وجود نخواهد داشت.
6.4 وضعیت موقت در طول روند دادرسی
در برخی پروندهها، در حالیکه دادرسی در جریان است، به متقاضی ممکن است اجازه اقامت موقت یا وضعیت ویژهای مانند “اقامت بهعنوان مستأجر” اعطا شود؛ این موضوع بستگی به شرایط و محتوای پرونده دارد.
6.5 امکان ارائه درخواست مجدد
پس از رد درخواست، متقاضی میتواند:
• ابهام در معیار ارزش ملک:
در عمل، برخی منابع همچنان از معیارهای “۷۵.۰۰۰ دلار / ۵۰.۰۰۰ دلار” استفاده میکنند،
در حالی که در برخی دیگر، حد بالاتری مانند “۲۰۰.۰۰۰ دلار” اعمال میشود.
پیگیری دقیق این تغییرات بسیار حائز اهمیت است.
• یادداشتهای ثبت و سابقه ملک:
اگر در سند رسمی ملک (تاپو) رهن، مصادره یا اختلاف ثبت شده باشد،
درخواست ممکن است رد شود.
بنابراین، لازم است ثبت رسمی ملک (دفتر تاپو) کاملاً پاک و بدون مشکل باشد.
بررسی این موضوع فنی است و نیاز به بررسی دقیق اسناد در تمامی ادارات مربوطه دارد.
از اینرو، گرفتن مشاوره از وکیل متخصص در این زمینه بسیار ضروری است.
• نقص در اسناد یا اشتباهات جزئی:
اشتباهات کوچکی مانند اشتباه در تاریخ، نبود امضا، یا مشکل در کپی مدارک
میتواند موجب رد درخواست شود.
• عدم تطابق آدرس یا محل اقامت:
اداره مهاجرت ممکن است آدرس متقاضی را بررسی کند.
اگر شرایط سکونت کافی نباشد یا آدرس صحیح نباشد، درخواست رد خواهد شد.
• ناکافی بودن بیمه درمانی یا وضعیت مالی:
در صورتیکه بیمهنامه پوشش محدودی داشته باشد
یا مدارک مالی ضعیف باشند،
این مورد میتواند به رد درخواست منجر شود.
• اشتباه در زمانبندی:
درخواستهایی که پس از پایان مهلت ارائه میشوند
یا پس از انقضای اجازه اقامت قبلی ثبت میگردند،
ممکن است رد شوند.
• خطر برای نظم عمومی یا امنیت:
برخی درخواستها به دلیل سابقه امنیتی یا نوع فعالیت متقاضی رد میشوند.
این موضوع در اختیار اداره مهاجرت و صلاحدید آن اداره است.
پیشنهاد راهحل:
تهیه پرونده بهصورت دقیق و کامل،
دریافت مشاوره از وکیل متخصص،
بررسی سوابق ثبت رسمی ملک و وضعیت آن پیش از خرید،
و پیگیری اطلاعیهها و دستورالعملهای جدید اداره مهاجرت
میتواند تفاوت بزرگی در نتیجه ایجاد کند.
داشتن ملک غیرمنقول در ترکیه برای خارجیها نه تنها یک سرمایهگذاری محسوب میشود،
بلکه راهی برای دریافت اجازه اقامت نیز هست.
با این حال، این فرآیند بسیار فنی، دقیق و نیازمند اطلاعات بهروز است.
تغییر در معیارهای ارزشگذاری،
تفاوت در اجرای قوانین در شهرهای مختلف،
ریسک رد شدن درخواست،
و مراحل اعتراض،
همگی نشان میدهند که انجام این روند بدون خطا اهمیت زیادی دارد.
۱. آیا خارجیهایی که در ترکیه دارای ملک غیرمنقول هستند میتوانند اجازه اقامت بگیرند؟
بله.
مطابق با ماده ۳۱/۱-(a) قانون شماره ۶۴۵۸ در مورد اتباع خارجی و حمایت بینالمللی،
اتباع خارجی که در ترکیه دارای ملک غیرمنقول هستند میتوانند اجازه اقامت کوتاهمدت دریافت کنند.
با این حال، ملک باید دارای ماهیت مسکونی باشد و سایر شرایط نیز رعایت شود.
۲. چه نوع املاکی برای اجازه اقامت مناسب هستند؟
تنها املاکی که کاربری مسکونی دارند (مانند آپارتمان، ویلا یا املاک دارای سند مسکونی) واجد شرایط هستند.
زمین، محل کار، انبار، زمین کشاورزی یا املاک تجاری شامل این مورد نمیشوند.
۳. حداقل ارزش ملک چقدر باید باشد؟
از سال ۲۰۲۳، طبق دستورالعمل اداره مهاجرت، ارزش ملک باید حداقل ۲۰۰.۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
در سالهای گذشته، این حد برای کلانشهرها ۷۵.۰۰۰ دلار و برای سایر استانها ۵۰.۰۰۰ دلار بود،
اما در مقررات جدید، این مبلغ بهصورت یکسان در سراسر کشور اعمال میشود.
۴. آیا کل ملک باید به نام خارجی باشد؟
بله.
ملک باید کاملاً به نام شخص خارجی ثبت شده باشد.
در املاکی که مالکیت مشترک دارند (سند مشاع)،
اداره مهاجرت معمولاً اجازه اقامت صادر نمیکند.
۵. آیا میتوان بلافاصله پس از خرید ملک درخواست داد؟
بله.
پس از تکمیل معامله فروش و ثبت سند رسمی (تاپو) به نام خارجی،
میتوان فوراً برای اجازه اقامت اقدام کرد.
با این حال، سند باید به صورت مالکیت قطعی یا حق ساخت باشد
و ملک باید در وضعیت قابل سکونت قرار داشته باشد.
۶. مدت اعتبار اجازه اقامت بر اساس ملک چقدر است؟
این نوع از اقامت معمولاً برای یک سال صادر میشود
و پیش از پایان آن میتوان درخواست تمدید داد.
در برخی استانها، در اولین درخواست، تا دو سال نیز صادر میشود.
۷. آیا اعضای خانواده نیز میتوانند بر اساس همان ملک اجازه اقامت بگیرند؟
بله، امکانپذیر است.
برای همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال میتوان
بهصورت “اجازه اقامت خانوادگی” یا اقامت فرعی از طریق مالک ملک اقدام کرد.
اما برای هر شخص باید پرونده جداگانه تشکیل شود.
۸. آیا قیمت درجشده در سند ملاک است یا گزارش کارشناسی؟
اداره مهاجرت ارزش ملک را بر اساس گزارش رسمی کارشناسی (ارزیابی) در نظر میگیرد.
اگر مبلغ ثبتشده در سند کمتر از ارزش واقعی باشد،
ممکن است درخواست رد شود.
۹. درخواست در کجا انجام میشود؟
درخواستها از طریق سامانه آنلاین e-ikamet
(https://e-ikamet.goc.gov.tr) انجام میشود.
در تاریخ تعیینشده برای مصاحبه،
شخص خارجی باید با مدارک لازم به اداره مهاجرت استان مربوطه مراجعه کند.
۱۰. چه مدارکی برای درخواست لازم است؟
• فرم درخواست اجازه اقامت
• گذرنامه
• چهار قطعه عکس بیومتریک
• سند مالکیت (تاپو)
• گزارش کارشناسی رسمی
• بیمه درمانی معتبر
• مدارک اثبات توان مالی (مانند صورتحساب بانکی)
• مدرک آدرس یا گواهی محل سکونت
۱۱. آیا امکان رد درخواست وجود دارد؟
بله.
در صورتیکه شرایط لازم رعایت نشود یا مدارک ناقص یا اشتباه باشند،
درخواست ممکن است رد شود.
برای مثال، اگر ارزش ملک کافی نباشد، سند مناسب نباشد،
آدرس نامعتبر باشد یا شخص از نظر امنیت عمومی خطرناک تشخیص داده شود،
اداره مهاجرت میتواند تصمیم به رد بگیرد.
۱۲. آیا میتوان به تصمیم رد اعتراض کرد؟
بله.
در برابر تصمیم رد، میتوان ظرف ۶۰ روز در دادگاه اداری طرح دعوا کرد.
در برخی موارد نیز میتوان مستقیماً به اداره مهاجرت اعتراض کتبی ارائه داد،
اما در عمل، این روش معمولاً نتیجه مثبتی ندارد.
۱۳. در تصمیم رد معمولاً چه دلایلی ذکر میشود؟
دلایل رد معمولاً بهصورت کتبی اعلام میشوند.
دلایل متداول عبارتاند از:
• ارزش ملک ناکافی است،
• سند ماهیت مسکونی ندارد،
• مدارک جعلی یا ناقص است،
• آدرس نامعتبر است،
• خطر برای نظم یا امنیت عمومی وجود دارد.
۱۴. آیا پس از رد باید از ترکیه خارج شد؟
اگر مدت اقامت فعلی شخص به پایان رسیده باشد
یا ویزای معتبر دیگری نداشته باشد،
بله، باید کشور را ترک کند.
اما اگر پرونده در دادگاه مطرح شده باشد،
در برخی موارد ممکن است اجازه موقت اقامت داده شود.
۱۵. اگر ملک فروخته شود، وضعیت اجازه اقامت چه میشود؟
با فروش ملک، مبنای قانونی اقامت از بین میرود
و اداره مهاجرت میتواند اجازه اقامت را لغو کند.
تا زمانیکه ملک جدید خریداری نشود یا دلیل دیگری برای اقامت ارائه نگردد،
اجازه ادامه نخواهد یافت.
۱۶. آیا خرید ملک منجر به دریافت تابعیت میشود؟
بله، اما این دو فرآیند متفاوت هستند.
برای تابعیت، باید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰.۰۰۰ دلار آمریکا خریداری شود
و تعهد سهساله برای عدم فروش آن داده شود.
در حالیکه برای اقامت، ۲۰۰.۰۰۰ دلار کافی است و تابعیت اعطا نمیشود.
۱۷. آیا دارنده اقامت ملکی حق کار دارد؟
خیر.
اجازه اقامت کوتاهمدت حق کار در ترکیه را نمیدهد،
اما شخص میتواند بهصورت جداگانه برای مجوز کار درخواست دهد.
۱۸. در کدام استانها دیگر اجازه اقامت داده نمیشود؟
در برخی کلانشهرها مانند استانبول، آنتالیا، بورسا و مرسین
به دلیل پر شدن سهمیه اتباع خارجی،
درخواستهای جدید پذیرفته نمیشوند.
فهرست بهروزرسانیشده از سوی اداره مهاجرت منتشر میشود.
۱۹. گزارش کارشناسی تا چه مدت معتبر است؟
گزارش رسمی ارزیابی ملک تا سه ماه اعتبار دارد
و پس از آن باید تمدید شود.
۲۰. در چه مواردی اجازه اقامت لغو میشود؟
• فروش ملک
• اقامت بیش از شش ماه در خارج از کشور
• عدم اعلام آدرس جدید
• استفاده از مدارک جعلی
• رفتار مغایر با امنیت عمومی
۲۱. تمدید اجازه اقامت چگونه انجام میشود؟
درخواست تمدید باید حداکثر ۶۰ روز قبل از پایان اعتبار فعلی
از طریق سامانه e-ikamet انجام شود.
همچنین باید ثابت شود که ملک هنوز به نام شخص ثبت شده است.
۲۲. آیا میتوان بر اساس خانه اجارهای اقامت گرفت؟
خیر.
فقط ملک خریداریشده مبنای اقامت است.
خانه اجارهای برای دریافت اقامت پذیرفته نمیشود.
۲۳. آیا با سند مشاع میتوان اقامت گرفت؟
خیر.
ملک باید کاملاً به نام شخص خارجی باشد.
املاک با مالکیت مشترک (مثلاً میان زوجین) معمولاً رد میشوند.
۲۴. فرآیند بررسی درخواست چقدر طول میکشد؟
بسته به حجم کاری اداره مهاجرت هر استان،
نتیجه معمولاً بین ۴ تا ۸ هفته مشخص میشود.
در صورت نقص مدارک، زمان بیشتری لازم است.
۲۵. آیا داشتن چند ملک تأثیری دارد؟
خیر، تعداد املاک تأثیری ندارد.
اما اگر ارزش کلی املاک بیشتر باشد،
ممکن است در ارزیابی نهایی تأثیر مثبت داشته باشد.
۲۶. پس از دریافت اقامت، فرد باید چه مدت در ترکیه بماند؟
شخص باید حداقل ۱۲۰ روز (حدود ۴ ماه) در سال در ترکیه اقامت داشته باشد.
در صورت اقامت طولانی در خارج از کشور،
اجازه اقامت ممکن است لغو شود.
۲۷. آیا شرط ۲۰۰.۰۰۰ دلار در همه شهرها لازم است؟
بله.
در حال حاضر هیچ تفاوتی بین استانها وجود ندارد.
در تمام شهرها، ارزش ملک باید حداقل ۲۰۰.۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
